Banco España: Denuncia del tope de alquiler de la vivienda en su informe 2023 del mercado inmobiliario
El Banco de España , en su Informe Anual de 2023 sobre el mercado de la vivienda muestra una actitud crítica ante las medidas intervencionistas de gobierno para solucionar el problema del acceso a la vivienda.
La escasez de oferta y la presión sobre la demanda de viviendas está creando grandes dificultades a los jóvenes y sectores con menor renta para acceder a la vivienda y ha provocado que el gobierno trate de proteger a los inquilinos y los hogares hipotecados, controle los precios del alquiler, avale la compra de viviendas de los jóvenes y establezca ayudas fiscales a los compradores.
Todas estas medidas son analizadas por el Banco de España en su informe, detallando las contraprestaciones que pueden tener.
Tope a los precios del alquiler de vivienda
Sobre el control sobre los precios del alquiler de vivienda que aparece en la Ley 12 / 2023 de la vivienda , la entidad bancaria comenta que "su anuncio y aplicación sostenida en el tiempo pueden generar nuevos problemas de accesibilidad a la vivienda" ya que , citamos literalmente ,"las mejoras de accesibilidad se concentran principalmente entre los hogares con contratos vigentes, cuyo efecto sería transitorio, y en los posibles nuevos contratos que se realizaran bajo esas nuevas condiciones"
Además la experiencia en Europa demuestra los problemas que pueden surgir si no se acompaña el control de los precios con unos cambios estructurales que aumenten la oferta de viviendas de alquiler.
El resultado de los topes al alquiler además de un descenso en el mantenimiento adecuado de las viviendas por parte de los propietarios supone el trasvase del alquiler de viviendas al alquiler por temporadas y vacacional que resulta más rentable.
Fijación de precios máximos de alquiler de vivienda
Esta medida podría tener "efectos distributivos regresivos y aumentos en el sobresfuerzo entre el segmento de hogares con menor renta" es decir subir los precios de los pisos que estén por debajo de los de referencia (los inquilinos con menores ingresos) y bajar los que estén por encima.
La protección de los inquilinos
Si bien estas medidas "habrían mejorado las condiciones de los hogares con contratos vigentes y, de acuerdo con la literatura económica, contribuido a reducir la incertidumbre y la volatilidad de los precios en el mercado del alquiler" también, apunta el Banco de España, "algunas de estas actuaciones pueden generar efectos no deseados en el nivel y en la composición de la oferta de vivienda en alquiler, así como en los precios de los nuevos contratos" ya que "se eleva el riesgo de impago para los propietarios, lo que podría resultar en un incremento del precio del alquiler -por una mayor prima de riesgo- o en una reducción de la oferta de alquiler disponible para estos hogares vulnerables"
Avales a la compra de vivienda de los jóvenes
Esta medida que algunas CCAA aplican con la aprobación del Gobierno también podría suponer una subida en los precios teniendo en cuenta el mercado tensionado que sufrimos. Ademas declara el banco de España que "una parte significativa de los potenciales solicitantes de este programa de avales tendría dificultades para lograr que su petición de préstamo fuera aceptada por los bancos, dado que la ratio entre la cuota y la renta supera los umbrales prudentes".
Deducciones Irpf 2024 con la ley de la vivienda
El Banco de España considera en su estudio que esta medida que pretende aumentar la compraventa de viviendas, en el contexto de mercado tensionado y escasa oferta que vivimos podría ser contraproducente y provocar una subida en los precios de venta y alquiler.
Protección de los hogares hipotecados
El alcance de esta medida ha sido sin duda de poca envergadura. Los hogares, con el aumento del empleo y la subida de los salarios, no están tan desprotegidos. Además los bancos son desde hace ya unos años mucho más prudentes a la hora de conceder créditos hipotecarios.
Conclusiones del Informe del Mercado de la Vivienda del Banco de España en 2023
El estudio del Banco de España da importancia a las medidas políticas que deben tomarse para paliar el problema del acceso a la vivienda de los jóvenes y los sectores más desfavorecidos pero concluye que "sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo en el mercado del alquiler y el alquiler social" y "estas medidas deberían priorizar la asignación de los recursos entre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda, como los relativos al funcionamiento del mercado de trabajo, al dinamismo de la productividad de la economía y a las políticas tributarias y de transporte"
